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房地產法律法規:小區地面停車位歸業主共有,開發商不得出售!

樓主:肇慶街坊 時間:2021-10-26 18:35:01

隨著家用汽車的普及,停車難題日益凸顯,不但公共場所車位緊張,小區內的車位更是成為僧多粥少,供不應求。在一線城市,車位的單位面積甚至已經超過房價,車位比車貴是普遍現象,過百萬的車位費也并非新鮮。這些車位到底應該歸誰所有?誰有權來收取這些巨額的車位費成為普遍關注的問題。

在該最新案例中,關于車位的爭執歷經一審、二審及再審,官司最后打到了最高院,最高院于2017年8月24作出最終裁定:小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,實際上并無建筑物,其本質屬于土地使用權,不能辦理產權登記。開發商將商品房向業主出售后,建設范圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此,地面停車位的權益作為附屬設施歸屬于全體業主,其性質與其他公共附屬設施性質并無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施,但并非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。因此,該案地面停車位屬于業主共有的土地使用權的范疇,其權益歸屬于全體業主。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2017)最高法民申2817號

再審申請人(一審原告、二審上訴人):重慶市豪運房地產開發有限公司。住所地:重慶市江北區xxx村xx號xx號。

負責人:劉安紅,該公司總經理。

委托訴訟代理人:駱志剛,男,該公司員工。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):重慶市九龍坡區西彭

負責人:徐二毛,該業主委員會主任。

再審申請人重慶市豪運房地產開發有限公司(以下簡稱豪運公司)因與被申請人重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑業主委員會(以下簡稱帝景豪苑業委會)車位糾紛一案,不服重慶市高級人民法院(2016)渝民終7號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查,現已審查終結。

豪運公司申請再審稱,(一)原判決適用法律錯誤。帝景豪苑小區建設用地使用權是豪運公司出資取得的,豪運公司是土地使用權人,根據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)第一百四十二條之規定,帝景豪苑小區建筑區劃內規劃的地上停車位應當歸豪運公司所有。原判決未適用物權法第一百四十二條,而適用《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款,屬于適用法律錯誤。(二)原判決認定案涉車位系占用業主共有的道路或者其他場地的車位,缺乏事實依據。小區的綠化面積、共有面積、交通道路,經政府相關部門驗收合格,備案可查。小區綠化還超過了規劃面積,不存在任何占用共有面積的情況。綜上,豪運公司根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定申請再審。

帝景豪苑業委會提交意見稱,案涉車位屬于小區業主共有,豪運公司不享有權利。

(一)案涉車位使用的是全體業主共有的土地使用權。豪運公司給小區業主辦理了房屋初始登記及轉移登記后業主共同享有小區全部土地使用權。根據物權法第七十四條第三款的規定,占用了業主共有道路或場地,車位就應屬業主共有。

(二)豪苑公司不能取得案涉車位的所有權證,案涉車位不屬于專有部分,產權應歸全體業主共有。

(三)案涉車位未計入容積率,且不參與規劃建設用地面積分攤,產權應歸業主共有。

本院經審查認為,本案焦點問題是:一、原判決適用法律是否確有錯誤;二、原判決認定基本事實是否缺乏證據證明。

(一)原判決適用法律是否確有錯誤

豪運公司申請再審認為原判決適用法律錯誤,應適用物權法第一百四十二條,而不應適用《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款。物權法第一百四十二條規定:“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人,但有相反證據證明的除外”,而《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款規定:“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后,可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域的房屋套數時,每戶業主只能購買一個車位或車庫”,兩者并不矛盾。由于豪運公司向小區業主出售房屋,小區內的土地使用權也轉移至小區業主,小區共有部分土地使用權歸小區業主共有。故豪運公司關于適用物權法第一百四十二條之規定,本案所涉地上停車位應歸其所有的主張不能成立。原判決適用《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款之規定,在于明確建設單位只有取得車位、車庫權屬登記之后才能進行出售,而案涉車位不能取得產權登記,因此不能進行出售。故原判決適用《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款并無不當。豪運公司關于原判決適用法律錯誤的申請再審事由不能成立,本院不予支持。

(二)原判決認定基本事實是否缺乏證據證明

根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關于“建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體”之規定,案涉車位不能辦理產權登記,因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區時支付了建筑區劃內的土地使用權出讓金,成為建設用地使用權人,但是小區建設完成之后,隨小區內房屋的出售,小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移,小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。由于案涉車位不能辦理產權登記,不能成為專有部分,原判決確認該部分停車位屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。而開發商建設的小區經驗收合格,是開發商的基本義務,且綠化是否超過規劃面積對認定停車位是否占用業主共有場地沒有必然聯系。故豪運公司關于原判決認定案涉車位系占用業主共有的道路或者其他場地的車位,缺乏事實依據的申請再審事由不能成立。

綜上所述,豪運公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定,裁定如下:

駁回重慶市豪運房地產開發有限公司的再審申請。

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